Lezione 3 - Conto Economico e Business Plan

eccoci qui in terza lezione conto

economico e business plan allora con

questa lezione

diciamo che arriviamo a concludere

quello che è il confezionamento

dell'operazione abbiamo fatto piccolo

ribasso alla prima lezione abbiamo visto

sostanzialmente la mappatura e i metodi

da utilizzare per individuare le

potenziali opportunità quindi potenziali

buone operazioni che ci sono sulla nella

nostra zona

abbiamo poi nella seconda lezione

ho parlato di come fare l'analisi

mercato quali sono i parametri che sono

per noi importanti tutte le informazioni

da raccogliere

a questo punto mettiamo tutte le

informazioni che abbiamo preso ci

aiuteranno in questa fase a compilare il

conto economico quindi capire dal punto

di vista finanziario

ovviamente se l'operazione sta in piedi

allora partiamo ovviamente da quello che

è come dire la la mappatura quindi vi

faccio vedere la prendo in

considerazione di tanto vi dico una

operazione che ho fatto

l'anno scorso iniziati a giugno conclusa

all'inizio di dicembre di quest'anno che

l'anno scorso scusate delle 20

quindi durata cinque mesi e mezzo circa

e quindi vi faccio vedere come

effettivamente è stata costruita a tutti

i dati

allora dicevo cominciamo dalla mappatura

ok questa è la mappatura come vedete

mappatura della zona novoli dove ho

preso l'operazione microzona 2

l'operazione scusate che abbiamo fatto è

questa

ok cefalonia mobile che risultava

scostato del meno 16 per cento

quindi questi sono i dati quindi la

mappatura cosa ci interessa della

mappatura allora vi faccio vedere conto

economico

questa è la scheda

ok che c'è all'interno del file del

conto economico vi anticipo ora vi

faccio vedere ovviamente tutto quanto

tenete presente che tutti gli strumenti

quindi tutti i file si possono file in

excel quindi si possono tranquillamente

costruire

ovviamente io gli ho già tutti preparati

quindi nel momento in cui volete

avvalervi della mia consulenza fare il

percorso ci va mai farvi accompagnare

durante tutta l'operazione

tutti questi strumenti ovviamente gli

avv li avrete a disposizione già fatto

allora qui ho riportato quindi in questa

scheda

ok ho riportato i dati del l'immobile

che abbiamo preso in considerazione

allora giusto per perché se sembra molto

complesso però giusto per farvi capire è

un dato che ho è un file che ho

scritturato io le parti in questo

colorino qua non so neanche come

definirlo in questo colore sono quelle

che dobbiamo andare a compilare ok tutte

le altre quindi quelle che sono bianche

in realtà sono

le formule per cui viene calcolato tutto

in automatico

allora nelle nella scheda immobile che

cosa ho riportato intanto i dati

dell'immobile quindi l'indirizzo i metri

quadri e il prezzo richiesto

quanti locali il piano se c'era un nuovo

ascensore quanti anni ha

se bisogna ristrutturare o meno la

rendita catastale

questi dati foglio particella subalterno

sono potete prenderli ovviamente dalla

misura dalla piantina catastale

però vediamo la prima quindi vi faccio

vedere allora mappatura quindi cefalonia

e la via 64 metri quadri 158mila euro

del prezzo pubblicità

ok un settimo piano c'è l'ascensore ha

un solo bagno non eri fu turato è in

vendita da giugno

ok qui c'è libri dell'immobile quindi se

torniamo alla nostra scheda vedete

caduti di cefalonia l'indirizzo 64 metri

quadri 158 mila euro la richiesta tra i

locali settimo piano all'ascensore un

bagno ed a di strutturale la rendita

catastale

ok è in automatico ovviamente qui

calcola ripeto questi sono tutti i dati

che calcola in automatico che cosa poi

ho fatto sempre andiamo nella mappatura

ok allora lo street price della micro

zona 2 nella zona novoli

ok quindi questo è il prezzo abbiamo

detto allo street price quindi il prezzo

medio a cui vengono vendute

effettivamente gli immobili di quel

taglio in quella microzona quindi 2941

di regolatori c'è il risultato che

abbiamo dalla mappa cina dove lo vado a

inserire qui street price 2.900 41,12

questo agenzia 1 2 e 3 sono i prezzi di

arrivi i possibili prezzi di rivendita

che le agenzie che io ho interpellato mi

hanno dato

cioè sostanzialmente

quando sono andato a vedere l'immobile

ho chiesto prima cosa l'agente

immobiliare che gli stava facendo vedere

l'immobile in quel caso indebitamento da

vendere e giustamente gli ho chiesto una

volta questo in modo che questo immobile

fosse stato ristrutturato così come

avevo in mente quale poteva essere il

prezzo di rivendita dal suo punto di

vista di quell immobile ristrutturato e

ho chiesto a più di tre agenzie

in realtà però qui onestamente preso di

più o meno i prezzi erano questi tanto è

vero che ho messo i tre prezzi che mi

hanno mi hanno dato quindi 265mila

possibile rivendita 260 e lui 60

li ho inseriti qua e il file che cosa

calcola calcola ovviamente la media

ok quindi la media

una volta inseriti questi dati la media

di vendita del prezzo al metro quadro è

di 3.800 euro

la rivendita poi altra cosa che ho

inserito ovviamente sono quelli che mi

hanno chiamati comprare borse cioè

quegli immobili che in mappatura andiamo

a vederti qua ok allora quegli immobili

che il clima paura sono ristrutturati

sono sono sempre parte del ovviamente

della micron zona a quanto vengono

rivenduti o meglio qual è il prezzo in

pubblicità di quelli nobili quelli che

ho preso in considerazione se non

sbaglio sono questi 1 2 3 4 c non

ricordo male anno al primo no perché non

è ristrutturato quindi questi ok questi

42 62 37 2 42 35 questi sono immobili

comparabili al mio ok perché siamo 1064

questi sono appunto 65 67 quindi più o

meno ci siamo sono tutti a un piano

diciamo con l'ascensore quindi quarto

quinto piano hanno un bagno e sono tutti

ristrutturati quindi preso questi li ho

riportati ovviamente qua ok quindi 60 52

60 65 237 e così via

qui ci dà la media nel già il prezzo a

metro quadro si calcola la media

ok a questa media viene tolto in

automatico e 5 per cento in via

cautelativa

ok quindi a questo punto abbiamo come

una volta inserito questi dati quindi

ripeto quello che dobbiamo compilare

sono questi campi di indirizzo metri

quadri il prezzo al metro quadro

questi locali piano eccetera eccetera

rendita catastale il lo street price che

troviamo qui

ok i prezzi di impossibile rivendita che

ci danno le agenzie

ok e i comparables scusate dei

comparables quindi quegli immobili che

sono comparabili al nostro il file così

strutturato ok ci restituisce il

possibile prezzo di rivendita quindi

questo immobile l'okay secondo i dati

appunto in mappatura di cui quelli dati

tecnici

ok noi potremmo rivenderlo a 213 mila

euro

questo è il primo passo quindi qui

abbiamo un primo dato un primo dato che

è il prezzo di rivendita perché quando

facciamo il conto economico

la prima cosa da fare è stabilire quale

pro è può essere l'effettivo prezzo a

cui possiamo rivendere nei tempi

stabiliti

ok quindi nel più breve tempo possibile